NO A LA LEY DE INTERÉS PREFERENCIAL PARA FACILITAR EL ACCESO A LA VIVIENDA

La propuesta de ley —identificada con el número 4818— pretende facilitar la autorización de préstamos hipotecarios a personas de recursos insuficientes, quienes no calificarían para adquirir un crédito y no aprobarían las evaluaciones que los bancos privados tienen establecidas como mecanismos de detección de riesgos.

La ley sugiere, entre otras cosas:

1. Que el Estado de Guatemala otorgue a los bancos privados un subsidio equivalente al 50 % de los intereses hipotecarios. Las tasas serán publicadas por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) para el financiamiento correspondiente.
2. Que este subsidio se lleve a cabo a través de una acreditación tributaria: el banco privado podrá restar de sus impuestos este 50 % de intereses. Si el banco no tuviera impuestos que acreditar, recibiría un certificado por parte del Estado para canjearlo en el futuro.
3. Que la propiedad no exceda 170 salarios mínimos ―alrededor de USD50,000― y que la hipoteca tenga una duración máxima de diez años, es decir, 120 mensualidades.
4. Que este tipo de préstamo se otorgue a guatemaltecos casados, unidos, padres solteros, viudos y personas de la tercera edad, que no hayan gozado de ningún subsidio de este tipo, y que demuestren que carecen de vivienda propia.
5. Que sea el banco privado quien valide los requisitos y autorice el préstamo.
6. Que el Gobierno de Guatemala organice la burocracia para operar: la intervención del Ministerio de Trabajo para supervisar las operaciones, los estudios socioeconómicos que haga el FHA para autorizar el crédito, las amortizaciones, etc.

Cualquier persona en relación laboral de dependencia podrá optar a este crédito con tasa de interés preferencial. La responsabilidad de esta adquisición recae sobre los patronos así:

1. El patrono o empleador estará obligado a girar mensualmente los recursos para pagar el préstamo hipotecario de sus empleados; debitará del salario el capital e intereses y los trasladará al banco privado elegido por el empleado para la transacción.
2. La retención y traslado al banco correspondiente deberán ser efectuados por el empleador durante los primeros diez días del mes con un recargo del 100% por incumplimiento. El banco podrá cobrar esto al patrono por vía judicial, más los honorarios legales.
3. El empleador no puede negarse a aceptar el acuerdo. Únicamente las pensiones alimentarias tendrán prioridad en los bancos sobre esta ley.
4. Si se termina la relación laboral, el empleador descontará de la liquidación de su empleado seis mensualidades del capital, intereses, comisiones y otros recargos y trasladará este monto al banco que competa. También deberá notificar con cinco días de anticipación al banco, y de haber cambio de empleo, tendrá que dar aviso por escrito al nuevo patrono para trasladarle esta responsabilidad.

 

¿Cómo se aprecia la deuda en números? Un ejemplo:

La propiedad en cuestión, podría por ejemplo, tener un valor de Q380,000. El beneficiario tendrá 120 meses para pagar con una tasa de interés guatemalteca (en promedio es de 7.6 %) y a la cual se aplicará el subsidio. Con base en estos datos, el ejemplo de deuda para adquisición de vivienda podría ser este: 

1. El abono a capital corresponde a Q380,000 del valor de la propiedad, dividido entre 120 meses para pagar.
2. Los intereses mensualizados corresponden al capital total, multiplicado, primero, por 7.6%, y luego por 31 días del mes y dividido entre 365 días del año. Esta es la manera como los bancos privados mensualizan los intereses.
3. El total a pagar sin subsidio es el capital más los intereses; lo que esta persona debería abonar al banco mensualmente en condiciones normales.
4. El total a pagar por el beneficiario con tasa preferencial, representa la mensualidad a pagar cuando el Gobierno asume el 50% de los intereses. Es decir, 3,166.66 + (2,452.82 /2).
5. El total subsidiado por el Gobierno representa el 50% de los intereses que el Estado asumirá al absolver a los bancos privados en sus impuestos (2,452.82/2).

Además de la amortización, es importante tener presente el escenario de endeudamiento para el comprador:

Con las especificaciones anteriores, y al tomar en cuenta que la recomendación de los bancos privados siempre ha sido no permitir endeudamiento superior al 30 % de los ingresos, quien aplique al préstamo tendría que ganar, como mínimo, Q14,643.60 mensuales.

Este escenario es incluso positivo para el caso porque la ley intenta darle este préstamo precisamente a personas que no llenan los requisitos para aplicar, es decir que quizá les permita endeudarse más allá de este 30 %. En el ejemplo expuesto, al deudor le quedarían únicamente Q10,250.52 para solventar otros gastos del mes. Esto, claro está, sin tomar en cuenta los impuestos de ley correspondientes, incluyendo el IUSI que deberán asumir a partir de la compra. Con el fin de analizar la propuesta de ley, vamos a dejarlo así.

 

¿Por qué algunos nos oponemos a esta ley?

Está claro que esta ley no ayudará a las personas a conseguir una vivienda propia. En todo caso, les facilitará el endeudamiento y exonerará a los bancos ―que son empresas privadas― de pagar un cierto porcentaje de impuestos a costa del endeudamiento de la gente. A continuación, se detallan algunas conclusiones.

 

La iniciativa genera pobreza

Aunque los intereses a pagar sean menores que en una situación normal, las personas deberán considerar ingresos suficientes para endeudarse sin sacrificar otras necesidades. Ya que debido al grupo al que se dirige el susodicho beneficio, es poco probable que al comprador le alcance para vivir luego de que el patrono haya procedido con el débito correspondiente. Claro, si calificara para un préstamo bancario, no habría necesidad de tener una tasa preferencial. Es importante notar que al fracasar económicamente, no solo perderá su casa y el dinero que ya haya pagado, sino hasta podría perder su empleo. Ningún empleador querrá conservar a un empleado con problemas financieros de este tipo, menos cuando el proceso lo involucre.

Es recomendable evaluar ―mediante un ejercicio de amortización― si este negocio le es conveniente o no, dependiendo del número de familiares que viven a su cuenta. Es bueno tener casa propia, pero si no posee la capacidad de dinero suficiente para pagar una, incluso cuando los intereses están siendo subsidiados, la pobreza que puede generar este préstamo consigue ser peor que no ser propietario.

Además, en palabras de Daniel Fernández: «De hecho, las propuestas de vivienda social que hoy día [sic] existen no resolverán el déficit habitacional del país. Cabe resaltar que el 70% de las personas en Guatemala están en el sector informal de la economía, y ellos no se beneficiarían de las recientes propuestas de ley para la vivienda. Con el añadido que es precisamente el sector informal el que representan [sic] el déficit habitacional. El problema del sector informal es que no esté bancarizado. Si quieren que tengan acceso a una vivienda digna, primero tendrían que tener acceso al crédito. Pero para acceder al crédito, necesitan estar bancarizado [sic]. Y para estar bancarizados, necesitan un empleo formal fuera del mercado negro. Por ende, la prioridad actual es asegurar el empleo formal y evitar que los trabajadores en paro recaigan en la informalidad». (UFM Market Trends, 2020)

 

Nosotros, los guatemaltecos, pagaremos el alto costo de esta ley

Antes, los préstamos hipotecarios no podían ser otorgados sin que el demandante cumpliera con los requisitos que le acreditaban como cliente potencial de una entidad bancaria. El banco se cuidaba las espaldas porque asumía el riesgo de perder dinero si el cliente no podía pagar. Con esta ley, el peligro para la entidad bancaria se reduce mucho. Esto traslada el riesgo a los otros involucrados que son, en primera instancia, las personas a las que la ley debía apoyar.

El subsidio del 50 % ―que en nuestro ejemplo correspondería a unos Q73,000 por vivienda financiada― es un costo que estaríamos absorbiendo los guatemaltecos con nuestros impuestos. ¿De dónde más saldría el pago burocrático del proyecto? Somos nosotros quienes pagaremos el servicio financiero, el subsidio de la tasa de interés y eventualmente también la cartera morosa. Los patronos serán responsables cuando sus empleados no puedan pagar y tendrán que despedirlos, además de aportar un equivalente a seis mensualidades, que quizá ni con la indemnización podrá cubrir. Hasta el certificado tributario canjeable a futuro representa una deuda para nosotros y para nuestros hijos y, ¿qué pasará en diez años, cuando acabe el subsidio y la propiedad no esté saldada? 

 

No es un beneficio para todos

Los bancos son empresas privadas, que ahora tendrán el respaldo del Gobierno para enfrentar sus riesgos. ¿Cuántos no quisiéramos que el Gobierno nos otorgara una reducción de impuestos para asegurar la supervivencia de nuestro negocio? ¿Por qué ellos tendrán esta facilidad y los demás no?

En el mercado, tanto el interés como el precio se fijan de manera natural; y cuando hay un precio que es preferencial para alguien, se considera un privilegio. ¿Por qué esta reducción en los impuestos no sería uno?

 

Un nuevo foco de corrupción

Esta propuesta es discrecional y es el banco el que decide autorizar o no el préstamo cuando es él mismo el beneficiario principal. En un país con índices de corrupción alta, deberíamos buscar reducir el tamaño del Gobierno y evitar puntos propensos al robo y a la estafa.

Es inmoral que el empleador no pueda negarse a la retención, aunque no esté de acuerdo o no recomiende a su empleado como un candidato crediticio. El compromiso que adquiere un empresario al contratar a una persona ahora representa un riesgo financiero para su negocio. Además, estas retenciones tendrán que quedar registradas en la contabilidad de la empresa y generarán más papeleo sin que el empresario gane nada a cambio.

Esta ley está diseñada para inducir a que todos los empleados exijan este préstamo porque únicamente las pensiones alimentarias tienen prioridad ante ella. Julio García-Merlos comparó esto así: «El estado considera que una manzana diaria es importante para la dieta y por lo tanto el gobierno va a financiar las manzanas. El vendedor de manzanas se ve más que beneficiado» (Entrevista en Libertópolis, 2020).  

Otros intentos muy parecidos a esta iniciativa terminaron en un fracaso rotundo para la economía, como la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos en el 2008. El Gobierno de ese país implementó políticas estatales para ayudar a las personas a comprar casas sin enganche y sin contar con los recursos necesarios, acompañado de un aumento en la emisión monetaria que bajó las tasas de interés de los préstamos. Esto creó una demanda artificial en el mercado inmobiliario, y en consecuencia, la crisis que todos recordamos.

Lo más importante es que esto no resuelve el problema de la pobreza, que es la razón por la cual la gente no tiene vivienda. La única forma en que las personas podrán tener mayores accesos bancarios es aumentando sus ingresos. Mejor dicho por García-Merlos, «Las personas aplican para un préstamo que antes no podían obtener y se ilusionan con la idea de que son dueños de su casa, sin darse cuenta de que se han comprometido a una deuda que no podrán pagar» (Diario la Hora, 2020).

Para entender mejor cómo esta estrategia no ha funcionado para otros países y cómo la manipulación de las medidas que incentivan la masa monetaria es un riesgo alto, los invito a ver esta conferencia de Daniel Lacalle https://www.facebook.com/FCEUFM/videos/445241155987559/?v=445241155987559

Referencias

1. Congreso de la República de Guatemala, Ley de interés preferencial para facilitar el acceso a la vivienda, miércoles 10 de diciembre del 2014. file:///C:/Users/Marcela/Downloads/Dictamen%204818.pdf
2. Buscan que vivienda social sea de 170 salarios mínimos, El Periódico, miércoles 26 de febrero del 2202. https://elperiodico.com.gt/inversion/2020/02/26/buscan-que-vivienda-social-sea-de-170-salarios-minimos/
3. Fernández, Daniel. Un plan económico sensato ante la emergencia Covid-19 para Guatemala. UFM Market Trends, jueves 19 de marzo del 2020. https://trends.ufm.edu/articulo/plan-economico-sensato-ante-la-emergencia-covid-19-para-guatemala/
4. Gacía-Merlos, Julio. No a la Ley de Interés Preferencial para Acceso a la Vivienda Social. Diario La Hora, lunes 3 de febrero del 2020.
5. García-Merlos, Julio. Entrevista personal sobre la ley de interés preferencial para facilitar el acceso a la vivienda. Libertópolis, martes 11 de febrero del 2020. http://www.libertopolis.com/articulos/vivienda-social